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Norma principal: Ley 820 de 2003 (Régimen de Arrendamiento de Vivienda Urbana). Última revisión: Octubre 2026.
Contratos de Arrendamiento
Los contratos verbales y escritos tienen validez legal. Se recomienda contrato escrito con inventario detallado.
- El contrato puede ser a término fijo (habitualmente 1 año prorrogable) o indefinido.
- Debe identificar plenamente las partes, el inmueble, canon mensual, forma de pago y vigencia.
- La cesión o subarriendo está prohibida por ley salvo autorización expresa y escrita del arrendador (Art. 17).
Ley 820/2003 Arts. 3, 5, 17
Depósitos y Garantías de Pago
Los depósitos en dinero en efectivo están expresamente prohibidos en vivienda urbana (Art. 16). Se utilizan pólizas de fianza o codeudores.
- En contratos de vivienda urbana no se pueden exigir depósitos en efectivo ni títulos valores (pagarés en blanco) para garantizar el canon (Art. 16).
- Se permite exigir garantía para servicios públicos domiciliarios regulada por el Art. 15.
- En inmuebles comerciales rige la libre voluntad contractual bajo el Código de Comercio.
Ley 820/2003 Arts. 15, 16
Incrementos Anuales de Canon
El incremento solo puede efectuarse cada 12 meses y su tope máximo es el Índice de Precios al Consumidor (IPC) del año anterior certificado por el DANE.
- El aumento solo procede tras 12 meses consecutivos de ejecución del contrato.
- El valor del canon no puede superar el 1% del valor comercial del inmueble (máximo 2 veces el avalúo catastral).
- El arrendador debe notificar el monto y la fecha de efectividad por escrito o correo certificado.
Ley 820/2003 Arts. 18, 20
Plazos de Preaviso y Terminación
Preaviso obligatorio de mínimo 3 meses antes del vencimiento para evitar la prórroga automática.
- Cualquiera de las partes debe remitir preaviso con antelación no menor a 3 meses vía correo postal autorizado.
- La terminación unilateral intempestiva por el arrendatario exige 3 meses de preaviso y pago de indemnización de 3 cánones.
- Existen causales especiales de terminación con indemnización o por ocupación propia según el Art. 22.
Ley 820/2003 Arts. 21-25
Derechos del Arrendatario
Derecho al goce pacífico, entrega en óptimas condiciones, recibos de pago y mantenimiento estructural.
- Recibir copia íntegra del contrato firmado y del reglamento de propiedad horizontal.
- Garantía contra cortes arbitrarios de servicios públicos o cambio de cerraduras por parte del propietario.
- Descontar el costo de reparaciones indispensables urgentes no atendidas oportunamente.
Ley 820/2003 Arts. 8, 9
Derechos del Arrendador
Derecho al cobro oportuno del canon, inspección programada y restitución del bien en buen estado.
- Cobro puntual del canon pactado en la fecha límite estipulada.
- Inspección del estado del inmueble con previo acuerdo razonable de fecha y hora.
- Terminación unilateral por incumplimiento en el pago, servicios o cambio de destinación.
Ley 820/2003 Arts. 22
Reparaciones y Mantenimiento
Arrendador asume reparaciones necesarias y estructurales; inquilino asume reparaciones locativas por uso ordinario.
- Reparaciones necesarias (propietario): techos, tuberías internas, humedades estructurales, red eléctrica principal.
- Reparaciones locativas (inquilino): grifería desgastada, pintura por uso, bombillas, vidrios rotos por descuido.
Código Civil Colombiano Arts. 1985, 1993
Subarriendo y Cesión
Prohibido por mandato legal salvo autorización escrita previa. Faculta la terminación inmediata del contrato.
- Subarrendar sin permiso faculta al propietario a dar por terminado el contrato y exigir la cláusula penal.
- De ser autorizado, el subarrendatario queda sujeto a las condiciones del contrato matriz.
Ley 820/2003 Art. 17
Proceso de Restitución de Inmueble
Debe tramitarse exclusivamente ante juez civil (Proceso Verbal Sumario). El desalojo por mano propia es delito penal.
- Está terminantemente prohibido cortar servicios o cambiar cerraduras arbitrariamente.
- El proceso judicial de restitución se adelanta conforme al Código General del Proceso (Art. 384).
Código General del Proceso Art. 384
Servicios Públicos Domiciliarios
La responsabilidad de pago debe quedar clara en el contrato. El arrendador puede exigir fianza de servicios.
- El inquilino debe presentar recibos al día al momento de la entrega del inmueble.
- El Art. 15 faculta al arrendador para exigir fianza o garantía ante las empresas de servicios.
Ley 820/2003 Art. 15
Pólizas de Fianza y Codeudores
La práctica estándar en Colombia emplea aseguradoras (Sura, Seguros Bolívar, Libertador) o codeudores solidarios.
- Las aseguradoras evalúan capacidad de pago y reportes en centrales de riesgo para emitir póliza.
Ley 820/2003 Art. 16
Registro de Contratos y Notaría
La autenticación de firmas en notaría no es obligatoria para la validez pero otorga certeza probatoria.
- El contrato es consensual; la diligencia notarial de reconocimiento de firmas facilita ejecución jurídica.
Código Civil Art. 1974
Conciliación y Resolución de Conflictos
Se promueve la audiencia de conciliación extrajudicial en Centros de Conciliación autorizados o Casas de Justicia.
- El acta de conciliación presta mérito ejecutivo y hace tránsito a cosa juzgada.
Ley 2220 de 2022
Fuentes
- Congreso de la República de Colombia - Ley 820 de 2003
- Código de Comercio de Colombia (Locales Comerciales arts. 518-524)
- Superintendencia de Industria y Comercio (SIC)
- Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio
